4 valkuilen bij het opstellen van een MJOP
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is essentieel voor alle VvE’s en woningcoöperaties. Zo weet u wanneer er onderhoud nodig is om het pand de komende jaren in goede conditie te houden. Ook krijgt u inzicht in de bijbehorende kosten. Toch worstelen veel VvE’s en woningcoöperaties met het opstellen van een MJOP. Sommigen krijgen er voor het eerst mee te maken, anderen hebben het alleen globaal in hun hoofd. Wij zetten de vier meest voorkomende valkuilen op een rij. Zo gaat u in ieder geval goed van start.
Valkuil 1: zelf ‘even’ een MJOP opstellen
Natuurlijk kunt u zelf een MJOP opstellen voor de VvE. Maar een goed onderhoudsplan is veel complexer dan veel vastgoedeigenaren denken. Het is echt een vak apart. Er bestaat zelfs een certificering voor bedrijven die onderhoudsplannen opstellen: de Algemene Woning Keuring.
Een bouwkundig adviesbureau zoals Keuringsdienst voor Wonen voert bouwkundige inspecties uit en stelt op basis daarvan een MJOP op. Zo weet u zeker dat het plan goed onderbouwd is. Dat is op haar beurt belangrijk om het appartementencomplex in optimale staat te houden, net als de financiële situatie van de VvE.
Valkuil 2: onjuiste termijnfocus
De naam zegt het eigenlijk al: een meerjarenonderhoudsplan gaat over plannen voor de lange termijn. Dat is een goed uitgangspunt, maar toch is het een grote valkuil. In de praktijk voeren VvE’s en woningcorporaties vaak uit met een korte termijn focus. Ze kijken naar het komende begrotingsjaar en sturing op individuele kostenposten. Het is slimmer om strategische keuzes te maken op basis van alle toekomstige werkzaamheden. Bijvoorbeeld door werkzaamheden te clusteren. Om dit overzichtelijk te krijgen en gemakkelijker te plannen is speciale software beschikbaar voor het maken van een MJOP.
Valkuil 3: gebouwonderdelen vergeten
Bij het opstellen van een MJOP focussen VvE’s en woningcorporaties vaak op zichtbare onderdelen van het pand zoals de lift, gevels en het dak. Maar vergeet niet dat de onderdelen achter de muren en onder de vloeren ook onderhoud nodig hebben. Denk bijvoorbeeld aan de riolering en standleidingen. Deze onderdelen gaan relatief gezien veel langer mee, maar mogen niet ontbreken in het MJOP. U kunt zich voorstellen dat het wooncomfort sterk wordt beïnvloed als er iets defect blijkt te zijn aan de riolering of leidingen. Daarbij komt dat onderhoudswerkzaamheden aan zulke onderdelen vaak veel geld kosten.
Valkuil 4: te weinig geld reserveren
Volgens de Rijksoverheid spaart ongeveer de helft van de VvE’s te weinig. Dit kan leiden tot achterstallig onderhoud. Om dat te voorkomen moet iedere VvE of woningcorporatie jaarlijks een bedrag reserveren om groot onderhoud van het gebouw te financieren. Dit geld staat op een aparte rekening en wordt gebruikt voor bijvoorbeeld liftonderhoud, dakisolatie of duurzaamheidsmaatregelen.
De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is op basis van het MJOP. Hierin staat precies welke werkzaamheden er nodig zijn en wat het kost. Op die manier weet de VvE hoeveel geld ze moet reserveren.
Als er geen MJOP is opgesteld, is de VvE verplicht om jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Deze regel geldt sinds 2018 en staat in de Wet Verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars.
Hulp bij uw MJOP
Een goed MJOP opstellen is dus complexer dan veel vastgoedeigenaren denken. Ze doen het even tussendoor, hebben een onjuiste termijnvisie, zien belangrijke onderdelen over het hoofd en/of reserveren te weinig geld. Daarom adviseren we bij Keuringsdienst voor Wonen om de hulp in te schakelen van een specialist die als geen ander weet waar hij op moet letten. Onze experts helpen u met een MJOP opstellen en geven advies over welke onderdelen er jaarlijks aangepakt moeten worden. Dat leggen we vast in een helder rapport waarmee u direct inzicht heeft in de onderhoudskosten. Zo komt u niet voor verrassingen te staan.
Online een MJOP aanvragen kan heel gemakkelijk door het contactformulier in te vullen. Ook bij vragen mag u gerust contact met ons opnemen of bellen naar 085 – 016 04 40.
