De woningmarkt is na jaren van neergang moeizaam overeind gekomen. Het aantal verkopen lag in 2014 hoger dan in 2013, maar de prijzen zijn met uitzondering van enkele gewilde regio’s nog nauwelijks hersteld.

Kopers betalen nu gemiddeld zo’n 1% meer dan een jaar geleden. Maar feitelijk zijn de prijzen na ­aftrek van de inflatie op hetzelfde niveau gebleven.

Kenners van de woningmarkt verwachten voor 2015 nauwelijks verandering, ondanks de extreem lage hypotheekrente en de aantrekkende economie. De Nederlandsche Bank en Rabobank zijn met een voorspelde prijsstijging van zo’n 2% nog redelijk optimistisch. ABN Amro houdt het op 1%. Ook het aantal transacties zal niet veel toenemen.

Analisten zijn terughoudend vanwege een reeks ingrepen die de financiering onder druk zetten. Een overzicht van de belangrijkste hordes die de woningmarkt het ­komend jaar moet nemen om niet opnieuw ten val te komen:

Minder gul schenken
Sinds 1 januari is de schenkings­regeling aanzienlijk versoberd. Het maximale bedrag is € 52.752, tegen een ton vorig jaar. Ook ­mogen ­kinderen die van hun ouders de schenking krijgen niet langer ­ouder zijn dan veertig jaar.

De precieze invloed van de ­regeling op het aantal transacties is niet bekend. Maar duidelijk is dat er in 2014 volop gebruik van is gemaakt. Aanvankelijk werd gerekend op 20.000 schenkingen voor heel 2014. In september stond de teller echter al op 50.000. Banken konden de extra vraag in het najaar nauwelijks aan, waardoor de eindstand nog aanzienlijk hoger zal uitkomen.

Niet alle schenkingen zijn gebruikt om een huis te kopen. In veel gevallen is het geld aangewend om een hypotheekschuld versneld af te lossen. Maar op het totaal van 140.000 verkochte woningen gaat het om grote aantallen.

Vooral in Amsterdam en andere studentensteden heeft de schenkingsregeling het herstel bespoedigd. De Makelaarsvereniging Amsterdam meldde eerder dat het aantal biedingen van jonge ­kopers zonder financieringsvoorbehoud spectaculair was toegenomen. Naar schatting is in tientallen procenten van alle transacties gebruikgemaakt van de schenkingsregeling.

Minder overheidsgarantie
Vanaf 1 juli wordt de grens voor een NHG-hypotheek verlaagd van € 265.000 tot € 245.000. Huizen die net boven het gemiddelde prijsniveau liggen, worden daardoor moeilijker te financieren.

Huizenkopers met NHG betalen een lagere rente. Als bijkomend voordeel hebben ze dat hun leen­capaciteit wordt verruimd. Bij een lagere rente dalen de maandlasten, waardoor een huizenkoper meer mag lenen.

De NHG-grens wordt verlaagd omdat het Rijk zijn risico’s wil verkleinen. De Nationale Hypotheekgarantie verlaagt het risico voor kopers die hun huis moeten verkopen als gevolg van echtscheiding of werkloosheid. De eventuele restschuld komt voor rekening van het Waarborgfonds Eigen Woningen. De overheid treedt op als achtervang. Het gegarandeerde vermogen is zo’n € 165 mrd.

Minder lenen
De tijd dat Nederlanders massaal tophypotheken konden afsluiten om naast hun woning nog de volledige kosten koper, een dakkapel en een nieuwe caravan te financieren is al enige tijd voorbij. Maar het maximale leenbedrag ten opzichte van de waarde van het huis wordt nog ieder jaar verder verlaagd.

Sinds 1 januari is de maximale ‘loan to value’ 103%, tegen 104% in 2014. In de jaren tot 2018 wordt de ratio verder verlaagd, tot 100%.

Voor huizenkopers zonder eigen geld wordt de beperking nu echt voelbaar. De kosten koper (overdrachtsbelasting en kosten voor makelaar en notaris) zijn ongeveer 6% van de kosten van een huis. Consumenten moeten in toenemende mate spaargeld aanwenden om een huis te kopen.

Nog minder lenen
De maximale hypotheeklening gaat dit jaar ook omlaag door strengere normen die voortvloeien uit de hoogte van het inkomen. Leidend bij het bepalen van de maximale ‘loan to income’ is het advies van het Nederlands instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Volgens het Utrechtse instituut neemt het besteedbaar inkomen in 2014 af. De leencapaciteit moet daarom met zo’n 5% tot 7% omlaag.

Zo mag iemand met een inkomen van bruto € 70.000 vanaf 1 januari bij een hypotheekrente van 3,25% nog maar € 360.523 lenen, tegen € 388.705 op 31 december. Het verschil van ruim € 28.000 zal goed merkbaar zijn, aangezien veel huizenkopers bij het kiezen van een huis tot het maximum gaan.

In het onderste segment van de markt zal ook het aflopen van de startersregeling de markt beïnvloeden. Het Rijk levert geen bijdrage meer en naar verwachting zullen ook de meeste gemeenten er geen geld meer voor over hebben. Beginnende huizenkopers kunnen dankzij de regeling goedkoper ­lenen waardoor ze een hogere ­hypotheek mogen nemen dan de gebruikelijke norm voorschrijft. In 2014 maakten zo’n 8000 huishoudens van een startersregeling gebruik.

BRON: FD