U staat op het punt een huis te kopen of u wilt graag uw huis verkopen. Een spannende tijd waarin veel moet gebeuren. Wanneer u een bod uitbrengt op een huis of deze te koop zet, is het erg handig om te weten of er gebreken zijn waar u of de koper rekening mee moet houden. In dat geval is het opstellen van een bouwkundig rapport verstandig. In dit rapport vind u een overzicht van alle belangrijke punten die bij de (ver)koop van een huis komen kijken. Denk aan zaken als de staat van de fundamenten, dubbelglas, isolatie en verwarming. U kunt aan de hand van dit rapport uw bod eventueel intrekken of veranderen mocht dat nodig zijn. Hieronder vindt u de bepalingen en onderdelen waarop wij een bouwkundig rapport opstellen. Mocht u een bouwkundig rapport nodig hebben voor uw woning, neem dan contact met ons op.

Veel gestelde vragen m.b.t. bouwkundig rapport

Wat staat er in een bouwkundig rapport?
Bouwkundig rapport voor of na bieden laten opstellen?
Is een bouwkundig rapport verplicht?
Kosten van een bouwkundig rapport
Zijn de kosten van een bouwkundig rapport fiscaal aftrekbaar?

Bouwkundig rapport voor of na bieden?

Wij adviseren om een bouwkundig rapport bij aankoop van een woning op te stellen. Het is mogelijk om een bieding te doen onder voorbehoud van de uitkomst van het bouwkundig rapport.
In dit geval kan het rapport dienen als ontbindend.


Ook als verkoper kunt u een bouwkundig rapport laten opstellen. De bouwkundige keuring zorgt er voor dat de verkoper aan zijn meldingsplicht doet doordat de gebreken in kaart worden gebracht. Daarbij kan het bouwkundig rapport helpen bij het verkoopproces.

Resultaten

De resultaten in een bouwkundig rapport geven inzicht in de eventueel voorkomende gebreken en of tekortkomingen. Deze worden verkregen door middel van een visuele inspectie en geven daarmee inzicht in de onderhoudstoestand van een object (woning). Deze inspectie gebeurt in relatie tot de geldende eisen, de bouwaard en de bouwwijze van het bouwjaar van het object. De visuele inspectie die wij uitvoeren is altijd een momentopname. Zichtbare gebreken en tekortkomingen worden gerapporteerd. Verborgen gebreken en tekortkomingen kunnen niet worden voorkomen en worden niet gerapporteerd. Wel is het zo dat wanneer er een vermoeden bestaat aangaande een verborgen gebrek, zal dit in het het rapport naar voren komen.

Een bouwkundig rapport heeft niet als doel anders of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven. Dit sluit niet uit dat, met betrekking tot het geïnspecteerde object, er zich gebreken kunnen voordoen, met de daarbij behorende kosten van reparatie en/of onderhoud, welke niet gesignaleerd zijn. Een bouwkundig rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten.

Bij een visuele inspectie van een object worden er geen specialistische onderzoeken uitgevoerd tenzij daar uitdrukkelijk om wordt gevraagd. Er worden dus geen metingen verricht of berekeningen uitgevoerd. Ook worden er geen onderdelen verwijderd, verschoven, opgegraven of opgetild. Constructies en installaties die verborgen zitten kunnen daarmee niet worden beoordeeld. De visuele inspectie houdt dus in dat er geen desctructieve onderzoeken plaatsvinden, tenzij anders gevraagd.

Asbest

Een asbestonderzoek valt niet binnen de visuele inspectie die wij uitvoeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar asbesthoudende materialen of de mogelijke aanwezigheid ervan. Mocht de inspecteur tijdens de visuele inspectie mogelijk asbesthoudend materiaal tegenkomen of verdacht materiaal zien dan wordt hier in het bouwkundig rapport melding van gemaakt. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen niet worden opgemerkt en/of vermeld in het inspectierapport.

Het bouwkundig rapport

bouwkundig rapport
Een bouwkundig rapport wordt opgesteld aan de hand van een bouwkundige inspectie. In deze inspectie worden de gebreken van het huis in kaart gebracht. In het bouwtechnisch rapport worden de volgende zaken weergegeven:

  • Conditie en de staat van onderhoud per element/onderdeel,
  • Waarneembaarheid van het element/onderdeel,
  • Constateringen en opmerkingen met betrekking tot de conditie van een element/onderdeel,
  • Geschatte kosten voor herstel c.q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolg)schade bestaat.
  • Geschatte kosten voor herstel c.q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn (binnen 1-2 jaar)
  • Geschatte kosten voor herstel c.q. vervangingswerkzaamheden welke binnen een periode van 3-4 jaar uitgevoerd dienen te worden.
  • Foto’s van elementen/onderdelen en/of gebreken.
  • Adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken.
    • onderzoek naar houtborende insecten,
    • onderzoek naar houtaantastende schimmels (zwam),
    • constructief onderzoek (sterkteberekeningen),
    • onderzoek naar betonrot,
    • onderzoek naar asbest.

Keuring van het object

De keuring van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee onderdelen:

  • Onderdeel 1: De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren.
  • Onderdeel 2: De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door veroudering, onjuiste uitvoering of andere calamiteiten.

Het is nooit mogelijk om vast te stellen in hoeverre de onderhoudstoestand van een object gedurende de geldigheidsduur van een bouwkundig rapport kan verslechteren
In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en / of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel.

Gedeeltelijke inspectie

In het geval dat er in het bouwkundige rapport staat vermeld dat een element of onderdeel niet of deels is geinspecteerd dan wordt er een inschatting gemaakt. Deze is gebasseerd op eventuele geconstateerde gebreken in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur.
Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.

Werkwijze

Bouwinspectie
Wanden, muren, ruimtes tussen en onder vloeren, dakbalken en andere niet direct zichtbare onderdelen worden onder normale omstandigeheden geinspecteerd wanneer deze bereikbaar zijn. Blijkt tijdens een inspectie dat bepaalde onderdelen / elementen niet direct bereikbaar zijn dan zal dit in het bouwkundige rapport worden aangegeven.
Mochten er onderdelen of elementen dusdanig lastig te bereiken zijn dat deze niet kunnen worden geinspecteerd, of als er deze elementen niet zonder gevaar voor de inspecteur bereikbaar zijn dan zal hier in het rapport melding van worden gemaakt. Deze onderdelen worden niet geinspecteerd.
Voor woningen en appartementen wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen.

Momentopname

De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid.
Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt.
De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel.

Informatieplicht verkopers

Conform boek 7, artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt, stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normale- en bijzonder gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normale- of bijzondere gebruik ongeschikt is.
Wat betekent deze informatieplicht voor verkopers:

  • Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken, voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten;
  • Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan;
  • Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk.

Let op: Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur van Keuringsdienst voor Wonen is afgegeven, kunnen er geen rechten aan de inhoud van het inspectierapport worden ontleend.

Onderzoeksplicht kopers

De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen, of zelf onderzoek te verrichten. Door het lezen van het rapport wordt de koper niet geacht te zijn ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht.
Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers:

  • Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar;
  • Op basis van het informatieformulier, informatie uit de visuele inspectie, daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau, of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen.
  • Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven.

Verklaring en aansprakelijkheid

De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Jonker van der Klein naar eer en geweten opgenomen en getracht weer te geven. Jonker van der Klein is nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal één maand na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van zes maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Jonker van der Klein nadrukkelijk van de hand gewezen.

Algemene toelichting

In deze paragraaf vindt u een algemene uitleg over bepaalde materialen. Deze zijn dus niet altijd van toepassing op uw woning.

Technische installaties, toetsing aan normen

Technische installaties, aan- en afvoerleidingen, elektrische bedradingen en dergelijke worden niet getoetst aan de voorgeschreven (NEN)normen. Voor toetsing aan de voorschriften wordt geadviseerd het nutsbedrijf in te schakelen. Dit geldt ook voor (ingrijpende verbouwingen). Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan door het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften c.q. eisen aan te passen. Dit geldt ook voor nieuwe woningen. Aanpassingen aan deze voorschriften kunnen (hoge) kosten met zich meebrengen. Wel wordt tijdens de inspectie technische installaties, voor zover mogelijk, visueel beoordeeld op hun fysieke conditie.

Beoordeling elektrische installatie

Zekeringen zijn niet op werking getest en de aarding is niet doorgemeten.
De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. In oude woningen werd volstaan met een tweetal groepen zonder aardlekschakelaar. In moderne woningen dient men rekening te houden met een veelvoud aan elektrische apparatuur (keuken, pc, meerdere tv’s etc.). Bij minder dan 4 groepen wordt geadviseerd uit te breiden. Hoewel bij twijfel een aantal wandcontactdozen wordt geopend, wordt niet de gehele bedrading gecontroleerd op de aanwezigheid van canvas en op aanwezigheid van stalen elektriciteitsleidingen.

Loden leidingen

Drinkwater uit loden leidingen kan minuscule deeltjes lood bevatten. Door het drinken van dit water komt lood in je lichaam terecht. Omdat de hoeveelheid gering is, kan dat meestal geen kwaad. Alleen baby’s tot een jaar kunnen gevolgen ondervinden van water uit loden leidingen. De waterleidingbedrijven in Nederland zijn verantwoordelijk voor de vervanging van de loden leidingen tot aan de meter. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het vervangen van loden drinkwaterleidingen in de woning. Loden buizen/leidingen (zowel aanvoer: drinkwater als afvoer: riolering) kunnen door eigen gewicht en de relatief zachte samenstelling scheuren vertonen. In het bijzonder op plaatsen waar de leidingen niet direct zichtbaar zijn (in muren, tussen balken onder de vloer) kunnen lekkages zorgen voor houtaantasting, roestvorming of andere schade aan constructieve delen. Ook hier geldt het advies preventief te vervangen.

Rioleringen algemeen

Voor gietijzeren, loden of gresbuizen rioleringen wordt altijd geadviseerd deze te vervangen, ook al is geen lekkage (of roestvorming zichtbaar). Het inwendige van de gietijzeren afvoerbuis is veelal door inwerking van afvalstoffen in de loop der jaren gecorrodeerd. Veelal gebeurt dit na het betrekken van de woning door nieuwe bewoners omdat het vuil reeds aanwezig in het riool is neergeslagen door het tijdelijk niet gebruiken van het rioolstelsel.

Kosten modernisering

In het rapport worden algemene opmerkingen gemaakt over de staat van het sanitair, het keukenblok en afwerklagen (b.v. tegelwerk). Met name van belang is de functionele beoordeling. De inspecteur zal slechts een beoordeling geven (en herstelmaatregelen opnemen) indien deze onderdelen door een gebrek niet meer zijn te gebruiken (b.v. het sanitair is defect, onvoldoende stankafsluiting). Kosten voor het moderniseren van het interieur (m.n. uitrusting en tegelwerk) zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen.

Waarderingen en afkorting in een bouwkundig rapport

Het hoofdstuk ‘Waarderingen en afkortingen’ is een beschrijving van de aangetroffen technische conditie van bouw- en installatiedelen en de afkortingen die gebruikt worden om bevindingen te verduidelijken.

Waardering van conditie
De inspectie is uitgevoerd op basis van de NEN 2767 methodiek. De NEN 2767 is een objectieve, vastgelegde systematiek voor het vaststellen van de onderhoudsstaat van bouwkundige en installatietechnische elementen. Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore met een bijhorende registratie van gebreken en de kenmerken van deze gebreken.

OmschrijvingToelichting
[1] Uitstekende conditieNieuwbouwkwaliteit, incidenteel een gering gebrek.
[2] Goede conditieIncidenteel beginnende veroudering
[3] Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling niet in gevaar
[4] Matige conditieFunctievervulling komt in gevaar
[5] Slechte conditieVeroudering is onomkeerbaar, functievervulling niet gewaarborgd
[6] Zeer slechte conditieTechnisch rijp voor de sloop
  
[ ? ] Niet bekendSlecht of niet bereikbaar, of specialistisch onderzoek is nodig
[ ! ] RisicoDit vormt een risico
[ !! ] GevaarlijkEr dienen direct maatregelen genomen te worden
[ – ] Niet van toepassing.Dit is niet aanwezig of niet relevant.

Is een bouwkundig rapport verplicht?

Een bouwkundig rapport is niet altijd verplicht. Echter in sommige gevallen kan bij de aanvraag van een NHG hypotheek een bouwkundig rapport verplicht worden door de hypotheekverstrekker. Ook kan het verplicht worden wanneer er in een taxatie geconstateerd wordt dat er achterstallig onderhoud is.

Kosten bouwkundig rapport

OnderdeelToelichtingTariefBestellen
Bouwkundige keuringstandaard€265,-Bestel direct

Zijn de kosten van een bouwkundige keuring fiscaal aftrekbaar?

Indien de hypotheekverstrekker een bouwkundige keuring als voorwaarde heeft opgesteld zijn de kosten fiscaal aftrekbaar. Wanneer u zelf kiest voor een bouwkundig onderzoek, zult u zelf voor de kosten garant moeten staan en zijn deze niet fiscaal aftrekbaar.

Contact

Bent u geïnteresseerd in een bouwkundig rapport voor uw woning? Neem dan contact met ons op door middel van ons contactformulier of telefonisch via 085 – 016 04 40.