Het aantal huurpunten (WWS-punten) van je woning bepaalt in welk huursegment je terechtkomt: sociale huur, middenhuur of de vrije sector. Ieder jaar worden de grenzen opnieuw geïndexeerd. Een paar punten kunnen het verschil maken tussen een gereguleerde huur en een vrij te bepalen huurprijs.
Wat is de WWS-puntenverdeling per sector in 2026?
In 2026 gelden drie huursegmenten, elk gekoppeld aan een puntenaantal en een maximale kale huurprijs:
| Segment | WWS-punten | Maximale huur (2026) |
| Sociale huur | Tot en met 143 punten | €932,93 per maand |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 punten | €1.228,07 per maand |
| Vrije sector | 187 punten of meer | Geen maximum via het WWS |
Deze grenzen zijn per 1 januari 2026 met 3,65% verhoogd, gebaseerd op de inflatie tussen juli 2024 en juli 2025. Let op: dit zijn kale huurprijzen, dus zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht.
Hoeveel WWS-punten heb je nodig voor sociale huur?
Heeft je woning 143 punten of minder? Dan valt de woning onder de sociale huur, met een maximale aanvangshuur van €932,93 in 2026. Per 1 juli 2026 geldt hier een maximale huurverhoging van 4,1%.
Hoeveel WWS-punten heb je nodig voor middenhuur?
Zodra je woning 144 punten of meer haalt, val je in de middenhuur, tot en met 186 punten. Dat kan sneller gaan dan je denkt: kleine verbeteringen tellen op.
Neem een woning die nu op 140 punten staat. Een langer aanrechtblad in de keuken, meer dan 2 meter, levert al 7 punten op tegenover een kort aanrecht. Een extra toilet telt voor 3 punten, en een balkon voorkomt een aftrek van 5 punten en levert zelf ook nog basispunten op. Bij onze combinatie van huurpuntentelling en verbeteradvies brengen we dit soort kleine ingrepen precies in kaart, inclusief wat ze je concreet opleveren. Bij een woning die op 140 punten balanceert, is dat al snel het verschil tussen sociale huur en middenhuur.
Voor 2026 mag de huur in de middenhuur met maximaal 6,1% stijgen, gebaseerd op de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt.
Hoeveel huurpunten heb je nodig voor de vrije sector?
Bij 187 punten of meer val je in de vrije sector en kom je boven de liberalisatiegrens uit. Vanaf hier bepaal je zelf de huurprijs, zolang deze niet onredelijk is ten opzichte van de kwaliteit van de woning.
Het energielabel is hier vaak de snelste route. Een woning met 175 punten en een verouderd label E wint met een upgrade naar label B ruim 20 punten op het energielabel alleen, ruim genoeg om over de grens van 187 punten heen te komen. Meer weten over hoe de puntentelling per label precies werkt? Lees wat je energielabel betekent voor je WWS-punten. Wij combineren de huurpuntentelling standaard met energielabel en verbeteradvies, zodat je meteen weet welke verduurzamingsstap het snelst naar de vrije sector leidt.
Sinds de Wet betaalbare huur is een woning niet meer automatisch vrije sector op basis van de huurprijs alleen. Het puntenaantal beslist mee. De maximale huurverhoging voor bestaande vrije-sectorwoningen is in 2026 vastgesteld op 4,4%.
Wat is er in 2026 veranderd ten opzichte van eerdere jaren?
Twee dingen zijn dit jaar anders:
- Hogere grenzen door inflatie: de grens voor sociale huur ging van €900,07 (2025) naar €932,93 (2026), de liberalisatiegrens van €1.184,82 naar €1.228,07.
- Verschillende maximale huurverhogingen per segment: 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur, 4,4% voor de vrije sector. In alle gevallen mag de huur nooit boven het maximum uitkomen dat bij het puntenaantal hoort.
Waarom vallen steeds meer woningen nu onder de middenhuur?
Vóór 1 juli 2024 kon je een woning met bijvoorbeeld 150 punten vaak alsnog vrij verhuren, zolang de gevraagde huur boven de toenmalige liberalisatiegrens lag. Sinds de Wet betaalbare huur telt het puntenaantal, niet de huurprijs die je vraagt.
Woningen die jarenlang ongereguleerd zijn verhuurd, kunnen daardoor alsnog in het middensegment terechtkomen, met een lagere maximale huur tot gevolg.
Precies weten hoeveel huurpunten jouw woning heeft?
De grenzen tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector zijn in 2026 opnieuw verschoven, en de regels zijn sinds de Wet betaalbare huur strenger dan ooit. Onze specialisten berekenen met een huurpuntentelling rapport je puntentotaal en geven direct advies als je net onder een grens zit.
Vraag vandaag nog vrijblijvend een offerte aan.
Veelgestelde vragen
Wat is de liberalisatiegrens in 2026?
De liberalisatiegrens ligt in 2026 op €1.228,07 per maand kale huur. Dat is de maximale huurprijs bij 186 WWS-punten. Vanaf 187 punten valt je woning in de vrije sector en geldt er geen wettelijk maximum meer.
Moet ik als verhuurder een puntentelling aanleveren bij een nieuw huurcontract?
Ja, sinds 1 januari 2025 ben je verplicht om bij elk nieuw huurcontract een officiële puntentelling toe te voegen en een geldig energielabel te overhandigen.
Wat gebeurt er als ik meer huur vraag dan het puntenaantal toestaat?
Je huurder kan naar de Huurcommissie stappen. Blijkt de huur te hoog, dan ben je verplicht deze te verlagen naar het wettelijk maximum, en moet je in veel gevallen ook de te veel ontvangen huur terugbetalen.
Verandert de puntengrens elk jaar?
De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd, sinds 2025 per 1 januari. Het aantal punten dat bij een grens hoort, 143, 186, 187, verandert minder vaak.
