Je hebt een huis gekocht voor €330.000, maar de taxateur stelt de waarde vast op €350.000. Goed nieuws? In principe wel, maar er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden. In dit blog leggen we uit wat het betekent als de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom - en hoe je daar slim mee omgaat.
Wat betekent het als de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom?
Als een officiële taxatie van je woning hoger uitvalt dan wat je ervoor betaalt, heb je direct overwaarde. Dat betekent dat je huis meer waard is dan je hypotheekschuld. Dit klinkt als puur voordeel - en dat is het ook grotendeels - maar er zijn wel een paar aandachtspunten.
De voordelen op een rij
1. Lagere hypotheekrente door betere risicoklasse
Hypotheekverstrekkers berekenen je rente-opslag op basis van de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde (de loan-to-value ratio). Hoe lager dit percentage, hoe lager je risicoklasse en hoe minder rente je betaalt.
Een voorbeeld:
- Je koopt een huis voor €330.000
- Je financiert dit volledig (100% hypotheek)
- De taxatiewaarde blijkt €350.000
- Je loan-to-value is nu: €330.000 ÷ €350.000 = 94,3%
Zonder de hogere taxatiewaarde zou je op 100% zitten, de hoogste risicoklasse. Door de hogere taxatiewaarde betaal je een lagere rente-opslag. Dit kan over de looptijd van je hypotheek duizenden euro's schelen.
2. Direct financiële buffer
Je begint met overwaarde. Als de huizenmarkt daalt, heb je meer marge voordat je in een onderwaarde-situatie komt. Dit geeft financiële zekerheid en rust.
3. Ruimte voor toekomstige plannen
Wil je later verbouwen, verduurzamen of je hypotheek aanpassen? Dan heb je vanaf dag één meer financiële ruimte omdat je huis meer waard is dan je schuld.
Wat zijn de aandachtspunten?
1. Overdrachtsbelasting wordt berekend over de hogere waarde
Hier komt de belangrijkste nuancering: de notaris is wettelijk verplicht om overdrachtsbelasting te heffen over de marktwaarde van een woning. Als de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom, betekent dit dat je overdrachtsbelasting betaalt over de hogere waarde.
Een rekenvoorbeeld:
- Koopsom: €330.000
- Taxatiewaarde: €350.000
- Overdrachtsbelasting (2% voor startersvrijstelling tot €510.000): €7.000 in plaats van €6.600
Het verschil is in dit geval €400. Dat is minder dramatisch dan het klinkt, maar wel belangrijk om rekening mee te houden in je budget.
Let op: de notaris moet hierover geïnformeerd worden als hij het taxatierapport ontvangt of als de taxatiewaarde ergens in de hypotheekstukken staat vermeld. Sommige aankoopmakelaars adviseren het taxatierapport daarom niet met de notaris te delen, maar dit is een grijs gebied. Een onafhankelijke taxateur zoals Keuringsdienst voor Wonen kan je hierover adviseren.
2. De bank kan om uitleg vragen
Als het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde groot is (bijvoorbeeld €50.000 of meer), kan je hypotheekverstrekker aan de taxateur vragen waarom de waarde zoveel hoger is.
Dit is geen probleem, maar het kan het proces enkele dagen vertragen. Mogelijke verklaringen zijn:
- Je hebt zonder financieringsvoorbehoud gekocht (dus sneller en zekerder voor verkoper)
- Je hebt goed onderhandeld
- De verkoper had haast om te verkopen
- De koopsom lag onder de vraagprijs
Een NWWI-erkende taxateur kan dit goed onderbouwen in het rapport.
3. Je kunt niet méér lenen dan de koopsom
Ook al is de taxatiewaarde hoger, de meeste banken financieren maximaal 100% van de laagste waarde. Dit betekent dat je maximaal €330.000 kunt lenen (de koopsom), niet €350.000 (de taxatiewaarde).
Wil je toch de bijkomende kosten meefinancieren? Dan kun je bij sommige banken gebruikmaken van een warmtefonds.
En wat als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom?
Dan wordt het lastiger. Je kunt namelijk maximaal de taxatiewaarde lenen. Als je een huis koopt voor €350.000 maar de taxateur stelt de waarde vast op €330.000, moet je het verschil (€20.000) uit eigen middelen aanvullen. Dit kan betekenen dat de deal niet doorgaat als je dit bedrag niet hebt.
Belangrijk: bij een lagere taxatiewaarde betaal je géén lagere overdrachtsbelasting. De notaris heft altijd belasting over het hoogste bedrag (koopsom of taxatiewaarde). Dit voelt asymmetrisch - en dat is het ook - maar het is wel de regel.
Waarom een onafhankelijke taxatie zo belangrijk is
Bij Keuringsdienst voor Wonen werken we uitsluitend met NWWI-erkende taxateurs. Dit betekent dat onze taxaties worden geaccepteerd door alle Nederlandse banken en hypotheekverstrekkers. Bovendien zijn we volledig onafhankelijk - geen makelaar die de verkoop wil binnenhalen, geen hypotheekadviseur met andere belangen.
Een objectieve taxatie geeft je:
- Zekerheid over de werkelijke waarde van je toekomstige woning
- Een rapport dat door elke bank wordt geaccepteerd
- Helderheid over je financiële positie en mogelijkheden
Je ontvangt het rapport binnen 5 werkdagen na de opname. Heb je haast? Dan is spoedlevering binnen 24 uur mogelijk
Tips bij een hogere taxatiewaarde
1. Bereken van tevoren de overdrachtsbelasting
Vraag je hypotheekadviseur of notaris om de overdrachtsbelasting te berekenen op basis van de verwachte taxatiewaarde. Zo voorkom je verrassingen.
2. Bespreek het met je hypotheekadviseur
Een hogere taxatiewaarde kan je helpen om in een betere risicoklasse te komen. Vraag je adviseur om de rentebesparingen door te rekenen.
3. Overleg met de notaris over het delen van het taxatierapport
Vraag vooraf wat de notaris nodig heeft en wat de gevolgen zijn. Transparantie voorkomt problemen.
4. Kies voor een onafhankelijke, NWWI-erkende taxateur
Alleen een erkend taxatierapport wordt door banken geaccepteerd. Bij Keuringsdienst voor Wonen ben je verzekerd van objectiviteit en betrouwbaarheid.
Wil je weten wat jouw huis waard is?
Een taxatie aanvragen geeft duidelijkheid. Of de waarde nu hoger of lager uitvalt dan verwacht, het is altijd beter om het te weten voordat je koopt. Bij Keuringsdienst voor Wonen werken we snel, objectief en onafhankelijk.
Vraag een vrijblijvende offerte aan en ontvang binnen 5 werkdagen een volledig NWWI-gevalideerd taxatierapport. Spoedopdrachten leveren we binnen 24 uur.
