Je staat op het punt een woning te kopen of te verkopen. Je hebt een taxateur ingeschakeld en dan hoor je opeens iets over een "funderingsparagraaf", "risicoklasse D" en een verplicht onderzoek. Wat is er veranderd, en wat betekent dit voor jou?
Vanaf 1 april 2026 zijn taxateurs verplicht om de staat van de fundering op te nemen in het taxatierapport. Zit jouw woning in een hogere risicoklasse? Dan is een funderingsonderzoek verplicht vóórdat de taxatie kan worden afgerond en dus vóórdat je hypotheek rond komt. In dit blog leggen we precies uit hoe het werkt, wanneer het voor jou relevant is en hoe je vertraging in het koop- of verkoopproces voorkomt.
Wat verandert er per 1 april 2026?
Per 1 april 2026 is het model Taxatierapport Woonruimte ingrijpend aangepast. De belangrijkste wijziging: taxateurs moeten voortaan actief informatie opnemen over het funderingsrisico van de woning die ze taxeren.
Daarvoor gebruiken ze het Funderingsrisicorapport van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). Dit rapport kent risicoklassen van A tot en met E:
- Klasse A, B of C: Geen verhoogd risico. Taxatie verloopt zoals gewoon.
- Klasse D of E: Verhoogd of vastgesteld funderingsprobleem. Er is aanvullend onderzoek nodig voordat de taxatie kan worden afgerond.
Dit is geen advies meer, maar een eis. Zonder dat onderzoek, of zonder goede onderbouwing waarom het niet nodig is, kan de taxateur het rapport niet afronden. En zonder rapport: geen hypotheek, geen overdracht.
Een funderingsonderzoek is dus niet bij elke taxatie verplicht. Alleen wanneer de woning risicoklasse D of E heeft. Bij klasse A, B of C verandert er voor jou niets in het taxatieproces.
Heeft dit gevolgen voor mijn woning?
Dat hangt af van de leeftijd en locatie van de woning. Bij naar schatting 1 miljoen Nederlandse woningen, met name woningen van vóór 1970, is sprake van funderingsrisico. Vooral in gebieden met slappe grond, een wisselend grondwaterpeil of bekende funderingsproblematiek is de kans op risicoklasse D of E groter.
De funderingsstatus van een woning is zichtbaar in de brainbay Waarderen-applicatie, die makelaars en taxateurs gebruiken. Als koper kun je je aankoopmakelaar vragen dit vóór de taxatie te checken. Als verkoper is het slim om dit zelf te doen bij de voorbereiding op de verkoop, zodat je niet verrast wordt tijdens het taxatieproces.
Twijfel je over de status van de fundering van je woning? Een QuickScan geeft snel duidelijkheid, nog voordat de taxateur er tegenaan loopt.
[Lees meer over onze funderingsonderzoek Quickscan]
Wat houdt een funderingsonderzoek bij de taxatie precies in?
Het onderzoek dat taxateurs vereisen bij risicoklasse D of E is een zogenoemde QuickScan, ook wel Fase 0 of beperkt funderingsonderzoek genoemd. Dit is geen grote ingreep: er wordt niet gegraven en er zijn geen hak- en breekwerkzaamheden voor nodig.
Wat we wél doen:
- Visuele inspectie van de gevel en het pand
- Meten van scheefstand met een laser
- Archiefonderzoek van bouwkundige documenten
- Analyse van omgevingsfactoren (grondwaterpeil, bodemopbouw, bekende risicogebieden)
Het doel: vaststellen of er aanleiding is voor zorg. De QuickScan wordt uitgevoerd volgens de richtlijn van het KCAF, de norm die taxateurs, banken en notarissen accepteren. Bij Keuringsdienst voor Wonen heb je het rapport binnen 1 week in handen.
Moet ik meteen een groot onderzoek laten doen, of is een QuickScan genoeg?
Voor de taxatie is een QuickScan (Fase 0) in de meeste gevallen voldoende als eerste stap. Pas als daaruit blijkt dat er aanwijzingen zijn voor daadwerkelijke funderingsproblemen, is een uitgebreider Fase 1 onderzoek aan de orde.
| Fase 0 – QuickScan | Fase 1 – Uitgebreid onderzoek | |
| Doel | Eerste inschatting van het risico | Volledig beeld van de funderingstoestand |
| Methode | Visueel, archiefonderzoek, scheefstandmeting | Metingen, grondonderzoek, inspectie palen |
| Levertijd | Binnen 1 week | Afhankelijk van situatie |
| Wanneer nodig? | Bij risicoklasse D/E of twijfel | Als QuickScan risico aantoont |
De QuickScan is dus de logische eerste stap. Geeft die aanleiding tot zorg, dan adviseren we gericht of een Fase 1 onderzoek nodig is en wat dat precies inhoudt.
[Lees meer over ons fase 1 funderingsonderzoek]
Wat als mijn woning risicoklasse D of E heeft?
Dan ben je niet meteen de klos, maar je moet actie ondernemen. Uit de QuickScan kunnen 3 uitkomsten volgen:
- Geen verhoogd risico vastgesteld: De taxateur kan het rapport afronden.
- Aanwijzingen voor risico's: Een volledig Fase 1 onderzoek is aan te raden. Dat brengt het volledige plaatje in kaart, inclusief hersteladvies en kostenindicatie.
- Vastgesteld funderingsprobleem: Herstel is noodzakelijk. Dit heeft gevolgen voor de waarde van de woning en mogelijk voor de financiering.
Het is ook mogelijk dat de koper verklaart niet in te stemmen met de kosten van het onderzoek, in dat geval kan dit worden vastgelegd door de taxateur. Maar voor de zekerheid van alle betrokken partijen is dat zelden de verstandigste keuze.
Kan ik nog uit de koop stappen als er iets mis is met de fundering?
Ja, dat kan mits je dit goed vastlegt in de koopovereenkomst. De brancheorganisaties NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis hebben de modelkoopovereenkomst uitgebreid met een nieuw funderingsvoorbehoud. Kopers kunnen de koopovereenkomst ontbinden als uit een QuickScan blijkt dat er sprake is van een gemiddeld of hoog risico op funderingsschade.
Dit voorbehoud moet expliciet worden opgenomen in de koopovereenkomst, het staat er niet automatisch in. Vraag je aankoopmakelaar of notaris of dit van toepassing is op jouw situatie, en laat het er standaard in opnemen als je een oudere woning koopt.
Wat kost een funderingsonderzoek en wie betaalt het?
Een QuickScan bij Keuringsdienst voor Wonen kost €695,- inclusief BTW. Rapport binnen 1 week na de inspectie. Dit tarief geldt binnen ons werkgebied, een straal van 75 km rondom Amsterdam. Buiten dat gebied is de prijs afhankelijk van de locatie en wordt die op offertebasis bepaald.
Wie betaalt voor het funderingsonderzoek? Dat is een onderhandelingskwestie tussen koper en verkoper, en wordt steeds vaker onderdeel van de gesprekken rond de koopovereenkomst. Als verkoper kun je het onderzoek ook proactief laten uitvoeren vóór de verkoop, dat geeft potentiële kopers vertrouwen en voorkomt verrassingen tijdens het taxatieproces.
Zet de kosten af tegen wat het voorkomt: een vertraagde of afgeketste overdracht kost al snel veel meer, in tijd, in stress én soms in daadwerkelijke financiële schade.
Bovendien bieden verschillende gemeenten subsidies of vergoedingen aan voor funderingsonderzoek. Informeer daarnaar bij jouw gemeente.
Wil je tegelijkertijd ook de taxatie regelen? Dat kan. We bieden een taxatie aan vanaf €750,- inclusief BTW. Zo regel je beide in één keer, één aanspreekpunt, gecoördineerde planning, minder gedoe.
[Meer over onze taxatiedienst]
Waarom Keuringsdienst voor Wonen?
Wij zijn geen makelaar, geen aannemer en geen herstelbedrijf. Wij hebben geen commercieel belang bij de uitkomst van ons onderzoek. Dat betekent: eerlijk advies, ook als dat nieuws is dat je liever niet hoorde.
Onze QuickScans worden uitgevoerd volgens de KCAF-richtlijn, de norm die door taxateurs, banken en notarissen wordt geaccepteerd. We werken vanuit Amsterdam en zijn actief in een straal van 75 km.
Wil je weten of jouw woning een funderingsrisico heeft en dit vóór de taxatie weten? Vraag vrijblijvend een offerte aan of neem contact met ons op via WhatsApp of telefoon.
