Bij de aankoop van een woning is er geen verschil tussen een bouwkundige keuring en een bouwtechnische keuring. Beide namen verwijzen naar dezelfde visuele inspectie van de technische staat van een woning, uitgevoerd door een onafhankelijke bouwkundige.
Waarom dan twee namen? Er bestaat geen officieel vastgelegde naam voor deze dienst. Keuringsbedrijven, makelaars en hypotheekadviseurs gebruiken daarom verschillende termen door elkaar. Buiten de aankoop van een bestaande woning kan de betekenis wel verschuiven, bijvoorbeeld bij nieuwbouw of een verbouwing.
In dit blog lees je wanneer de termen hetzelfde betekenen, wanneer niet, wat er precies in een keuring zit en welke keuring jij nodig hebt.
Is er verschil tussen een bouwkundige en bouwtechnische keuring?
Nee, bij woningaankoop niet. Een bouwkundige keuring en een bouwtechnische keuring zijn 2 namen voor dezelfde inspectie: een bouwkundige beoordeelt de staat van de woning en legt de bevindingen vast in een rapport. Welke naam een keuringsbedrijf gebruikt, zegt niets over de inhoud of de kwaliteit van de keuring.
Je komt dezelfde dienst ook tegen onder deze namen:
- Aankoopkeuring
- Bouwtechnische inspectie
- Woningkeuring
- Bouwkundige inspectie of opname
Wat wél verschil maakt: wie de keuring uitvoert. Kies voor een onafhankelijke partij, dus geen makelaar en geen aannemer, zodat niemand belang heeft bij de uitkomst. Check daarnaast of het rapport erkend is door NHG (Nationale Hypotheek Garantie) en je geldverstrekker. Dat is relevant als je hypotheek met NHG afsluit of verbouwingskosten meefinanciert.
Wanneer betekenen de termen wél iets anders?
Buiten de aankoop van een bestaande woning kunnen de termen een andere lading krijgen. 'Bouwkundige keuring' gebruiken sommige partijen als verzamelnaam voor alle soorten bouwkundige keuringen, ook bij nieuwbouw. 'Bouwtechnisch' kan in de bouwsector verwijzen naar een toets of bouwwerkzaamheden voldoen aan de bouwregels.
| Situatie | Wat wordt er meestal bedoeld? | Welke dienst heb je nodig? |
| Je koopt een bestaande woning | Beide termen: dezelfde visuele inspectie van de technische staat | Bouwkundige keuring |
| Je koopt een appartement | Dezelfde inspectie, aangevuld met een check van de VvE | Bouwkundige keuring appartement |
| Je krijgt de sleutel van een nieuwbouwwoning | 'Bouwkundige keuring' als verzamelnaam voor de opleveringskeuring | Opleveringskeuring en voorschouw |
| Je bouwt of verbouwt | 'Bouwtechnisch' als toets of het werk voldoet aan de bouwregels | Bouwbegeleiding of een toets aan de bouwregels |
| De bouwkundige keuring constateert gebreken die je verder wilt laten onderzoeken | Soms 'uitgebreide bouwtechnische keuring' genoemd: aanvullend onderzoek naar de oorzaak en omvang van een gebrek | Specialistisch onderzoek, zoals vochtonderzoek, thermografie of funderingsonderzoek |
Bij nieuwbouw: de opleveringskeuring
Een opleveringskeuring is iets anders dan een aankoopkeuring. Bij een aankoopkeuring beoordeelt de bouwkundige de staat van een bestaande woning. Bij een opleveringskeuring controleert hij of je nieuwbouwwoning is gebouwd zoals afgesproken, op het moment dat de aannemer de woning aan je overdraagt. Dat is het enige juridisch geldige moment om gebreken te melden. De aannemer moet die gebreken vervolgens herstellen. Combineer de opleveringskeuring met een voorschouw een paar weken eerder. Zo signaleer je gebreken al vóór de officiële oplevering en weet je precies waar je bij de oplevering op moet letten.
Bij bouw en verbouw: de bouwtechnische toets
Tijdens een bouw of verbouwing kan 'bouwtechnisch' slaan op de controle of het werk voldoet aan de landelijke bouwregels, zoals eisen voor constructie, brandveiligheid en ventilatie. Dat is een andere controle dan een aankoopkeuring. Het gaat dan om de vraag of een bouwwerk aan de regels voldoet, niet om de staat van een woning die je wilt kopen.
Wat controleert een bouwkundige bij een aankoopkeuring?
Een bouwkundige inspecteert de woning visueel en niet-destructief: hij beoordeelt alles wat zichtbaar en bereikbaar is, zonder iets open te breken. Je krijgt daarmee een volledig beeld van de staat van de woning en van het onderhoud dat de komende jaren op je afkomt.
Tijdens de keuring kijkt de bouwkundige onder meer naar:
- Dak, goten en schoorsteen
- Gevels, voegwerk en kozijnen
- Vloeren, wanden en plafonds
- Signalen van vocht, houtrot en ongedierte
- Zichtbare signalen van funderingsproblemen, zoals scheuren of scheefstand
- De zichtbare delen van installaties, zoals cv-ketel en meterkast
Na de inspectie ontvang je een bouwkundig rapport met foto's, kostenindicaties en een onderhoudsplanning voor de komende 5 jaar.
Het rapport ontvang je binnen 2 werkdagen na de inspectie, en een afspraak plannen we doorgaans binnen 3 werkdagen. Loopt je ontbindende voorwaarde bijna af? Met een spoedkeuring heb je het rapport binnen 24 uur.
Koop je een appartement? Dan beoordeelt de bouwkundige ook de VvE-documenten, zoals het MJOP (meerjarenonderhoudsplan), de jaarrekeningen en de notulen. Zo weet je of de VvE financieel gezond is en welk groot onderhoud er gepland staat.
Is een bouwtechnische keuring uitgebreider dan een bouwkundige keuring?
Nee, je leest soms dat een bouwtechnische keuring dieper gaat en met meetapparatuur werkt, maar dat klopt niet. Wat bedoeld wordt, is een bouwkundige keuring aangevuld met specialistisch onderzoek. Dat is een aparte stap, die je inzet als de keuring daar aanleiding voor geeft of als de woning een verhoogd risico heeft.
Specialistisch onderzoek dat je aan een keuring kunt toevoegen:
- Thermografisch onderzoek: een warmtescan met een infraroodcamera brengt warmtelekken, koudebruggen en vochtproblemen in beeld.
- Vochtonderzoek: de specialist stelt met meetapparatuur vast waar vocht vandaan komt, bijvoorbeeld condensatie, lekkage of optrekkend vocht.
- Funderingsonderzoek fase 1: een visuele inspectie, archiefonderzoek en meting van de scheefstand, zonder te graven.
- Lekdetectie: de specialist spoort lekkages op met infrarood, ultrasoon of traceergas, zonder hak- en breekwerk.
Wanneer is dat zinvol? Bij woningen van vóór 1970 is funderingsonderzoek het overwegen waard. Naar schatting kampen zo'n 1 miljoen woningen in Nederland met funderingsproblemen, vooral in oudere wijken. Ziet de bouwkundige vochtplekken, dan geeft vochtonderzoek uitsluitsel over de oorzaak en de kosten van herstel.
Is een bouwkundige keuring verplicht bij het kopen van een huis?
Nee, een bouwkundige keuring is wettelijk niet verplicht. Als koper heb je wel een onderzoeksplicht: je moet zelf nagaan of de woning gebreken heeft. Ontdek je na de koop een gebrek dat je bij een redelijk onderzoek had kunnen zien, dan sta je juridisch zwakker. Een keuring helpt je om aan die onderzoeksplicht te voldoen.
Daarnaast kan je geldverstrekker om een bouwkundig rapport vragen, bijvoorbeeld als je verbouwingskosten meefinanciert. Controleer dus vooraf of het rapport erkend is door NHG en je geldverstrekker.
Wat kost een bouwkundige of bouwtechnische keuring?
Een bouwkundige keuring kost bij Keuringsdienst voor Wonen vanaf €495,- voor een appartement. De prijs hangt af van het type woning, de grootte en eventueel aanvullend onderzoek. Omdat een bouwtechnische keuring dezelfde dienst is, betaal je daarvoor hetzelfde.
Weet je nog niet precies welke keuring of welk onderzoek je nodig hebt? Dat hoeft ook niet. Vertel ons om wat voor woning het gaat en wat je al weet, dan zoeken wij uit wat zinvol is. Je ontvangt een vrijblijvende offerte, we plannen de afspraak in die jou uitkomt en je betaalt pas als je het rapport hebt ontvangen.
