Funderingsherstel heeft geen vaste prijs. De kosten verschillen sterk per woning. Ze hangen af van het type fundering, de omvang van de schade, de hersteltechniek en de bereikbaarheid van je woning. Een betrouwbare prijs voor funderingsherstel begint daarom altijd bij goed onderzoek naar de staat van je fundering.
Wij voeren zelf geen funderingsherstel uit. Daardoor kijken we onafhankelijk naar je fundering en hebben we geen belang bij de uitkomst. Zo help je jezelf aan een eerlijk beeld voordat je een offerte tekent. In dit blog lees je:
- Wat funderingsherstel is en wanneer je ermee te maken krijgt
- Welke factoren de kosten van funderingsherstel bepalen
- Waarom een prijs per m² alleen een grove indicatie geeft
- Hoe je in 6 stappen tot een betrouwbare prijs en aanpak komt
Wat is funderingsherstel?
Funderingsherstel is het repareren of vervangen van een fundering die haar draagkracht deels of helemaal verliest. De fundering is het deel van je woning dat het gewicht van het huis naar de bodem overbrengt. Werkt de fundering niet goed meer, dan kan je woning ongelijk zakken.
Herstel is nodig om verdere verzakking en schade aan muren, vloeren en kozijnen te stoppen. Een goede fundering beschermt de waarde van je woning. Ze maakt het ook makkelijker om je huis later te verkopen of te financieren.
Funderingsherstel speelt vooral bij oudere woningen in gebieden met een slappe veen- of kleibodem, zoals grote delen van Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Koop je zo'n woning of woon je erin, dan wil je weten hoe de fundering ervoor staat en wat herstel zou kosten.
Waar hangen de kosten van funderingsherstel van af?
De kosten van funderingsherstel hangen vooral af van 4 factoren. Samen bepalen ze hoeveel werk de aannemer moet verzetten en welke materialen hij nodig heeft.
1. Het type fundering
Veel oudere woningen staan op houten palen. Die palen kunnen aantasten door bacteriën of door paalrot als het grondwater zakt. Andere woningen staan op een fundering op staal, een ondiepe fundering zonder palen. Elk type vraagt om een eigen hersteltechniek, met een eigen prijs.
2. De omvang van de schade
Soms volstaat herstel van een deel van de fundering, bijvoorbeeld de bovenkant van houten palen. In andere gevallen moet de hele fundering vervangen worden. Hoe groter de schade, hoe hoger de kosten van funderingsherstel.
3. De gekozen hersteltechniek
Gespecialiseerde aannemers werken met verschillende technieken, zoals nieuwe stalen buispalen, schroefpalen of een nieuwe betonnen vloer die het gewicht verdeelt. De constructeur kiest de techniek die past bij de bodem en de woning. Die keuze heeft een grote invloed op de prijs.
4. Bereikbaarheid en de buren
Een vrijstaande woning met ruimte rondom is makkelijker te bereiken dan een smal grachtenpand. Bij rijtjeswoningen staat de fundering vaak met die van de buren in verbinding. Herstel je samen met het hele bouwblok, dan delen jullie een deel van de kosten en voorkom je nieuwe schade bij de aansluiting.
Hoeveel kost funderingsherstel per m²?
Een vaste prijs per m² voor funderingsherstel bestaat niet. Prijzen per m² die je online tegenkomt, zijn hooguit een grove indicatie. Ze zeggen weinig over jouw woning, omdat de factoren hierboven per huis sterk verschillen. Daarom noemen wij in dit blog bewust geen bedragen.
Een prijs per m² laat bovendien vaak kosten buiten beschouwing die je wel moet betalen. Let bij een offerte daarom op deze posten:
- Constructeur: de berekening en het herstelplan van een constructeur.
- Vergunning: voor funderingsherstel heb je meestal een omgevingsvergunning nodig, met bijbehorende leges.
- Tijdelijke woonruimte: bij herstel van binnenuit kun je soms een tijd niet in je woning wonen.
- Afwerking: het terugplaatsen van vloeren, tegels, de keuken of de tuin na afloop van het werk.
Zo herken je funderingsproblemen in je woning
Funderingsproblemen laten zich vaak zien via signalen in en rond je woning. Let vooral op deze punten:
- Trapvormige scheuren in het metselwerk van de gevel
- Scheuren boven of naast ramen en deuren
- Deuren en ramen die klemmen of niet goed sluiten
- Vloeren die zichtbaar scheef lopen
- Een gevel die scheef staat of naar voren helt
- Een hoogteverschil met de woningen van de buren
Een of meer van deze signalen betekent niet automatisch dat je fundering herstel nodig heeft. Het is wel een reden om de fundering te laten onderzoeken. Pas dan weet je of herstel nodig is en hoe groot de klus wordt.
Funderingsherstel aanpakken in 6 stappen
Met een vaste volgorde houd je grip op de aanpak en de kosten van funderingsherstel. Deze 6 stappen helpen je daarbij:
- Laat de fundering onderzoeken. Een onafhankelijk funderingsonderzoek laat zien in welke staat je fundering verkeert en of herstel nodig is.
- Laat een constructeur een herstelplan maken. De constructeur bepaalt welke hersteltechniek past bij jouw bodem en woning.
- Stem af met de buren. Bij aaneengesloten woningen levert gezamenlijk herstel vaak een betere aanpak en een lagere prijs per woning op.
- Vraag meerdere offertes aan. Vergelijk offertes op basis van hetzelfde herstelplan, zodat je appels met appels vergelijkt.
- Regel vergunning en financiering. Vraag op tijd een omgevingsvergunning aan en zoek uit welke financieringsmogelijkheden je hebt.
- Laat het resultaat controleren. Een controle na afloop geeft je zekerheid dat de aannemer het werk volgens plan heeft uitgevoerd.
Wanneer is een funderingsonderzoek zinvol?
Een funderingsonderzoek is zinvol zodra je signalen van verzakking ziet, of als je een oudere woning koopt in een gebied met funderingsrisico. Het onderzoek geeft je een feitelijke basis voor elke volgende stap. Zonder die basis weet je niet of een offerte voor funderingsherstel klopt.
Met een onafhankelijk funderingsonderzoek brengen wij de staat van je fundering in kaart. Omdat wij zelf geen herstel uitvoeren, hebben we geen belang bij een groot of klein herstelplan. Je krijgt een objectief beeld, zodat je weet waar je aan toe bent.
Hoe krijg je een betrouwbare prijs voor funderingsherstel?
Je krijgt een betrouwbare prijs voor funderingsherstel door eerst te onderzoeken, daarna een herstelplan te laten maken en pas dan offertes te vergelijken. Zo baseer je de prijs op feiten over jouw woning en niet op een gemiddelde.
Offertes voor funderingsherstel vergelijken
Vraag minimaal 2 offertes aan bij gespecialiseerde aannemers. Controleer of elke offerte dezelfde hersteltechniek, dezelfde omvang en dezelfde bijkomende kosten bevat. Een lage prijs kan betekenen dat de aannemer posten zoals afwerking of tijdelijke voorzieningen buiten de offerte houdt.
Financiering van funderingsherstel
Voor funderingsherstel kun je in sommige gevallen een speciale lening aanvragen, bijvoorbeeld via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Sommige gemeenten hebben daarnaast een eigen regeling. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), het landelijke informatiepunt over funderingen, helpt je verder op weg. Vraag bij je gemeente na welke mogelijkheden voor jouw woning gelden.
De kosten laten onderbouwen door een onafhankelijke specialist
Een onafhankelijke specialist kijkt zonder commercieel belang naar je fundering. Dat geeft je een stevige basis om offertes van aannemers te beoordelen. Je weet welk herstel echt nodig is en betaalt niet voor werk dat je woning niet nodig heeft.
Wij zijn geen aannemer en geen makelaar. Daardoor kun je ons onderzoek gebruiken als onafhankelijke toets bij elke offerte die je ontvangt.
Funderingsprobleem of een ander probleem?
Niet elke scheur wijst op een funderingsprobleem. Scheuren en klemmende deuren kunnen ook andere oorzaken hebben, zoals:
- Krimp in stucwerk: haarscheurtjes in nieuw of opnieuw gestuct pleisterwerk door het uitdrogen van het materiaal.
- Werking door temperatuur: materialen zetten uit bij warmte en krimpen bij kou, wat kleine scheuren kan veroorzaken.
- Vocht: houten deuren en kozijnen zetten uit bij een hoge luchtvochtigheid en gaan daardoor klemmen.
Het verschil zit vaak in het patroon en het verloop van de schade. Groeien scheuren in de loop van de tijd of lopen ze trapvormig door het metselwerk, dan wijst dat eerder op de fundering. Een specialist stelt de oorzaak vast, zodat je niet onnodig investeert in funderingsherstel.
Wat doe je wel en niet als je een woning met funderingsrisico koopt?
Bij de aankoop van een oudere woning in een gebied met funderingsrisico wil je vooraf weten wat je koopt. Met deze punten bescherm je jezelf tegen onverwachte kosten.
Dit doe je wel
- Vraag de verkoper naar eerder funderingsonderzoek of funderingsherstel
- Neem een ontbindende voorwaarde op voor een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek
- Laat de fundering onderzoeken voordat de koop definitief is
- Neem de mogelijke kosten van funderingsherstel mee in je bod
Dit doe je beter niet
- Een scheur in de gevel afdoen als cosmetisch zonder onderzoek
- Vertrouwen op een gemiddelde prijs per m² uit een online overzicht
- Een offerte tekenen zonder onafhankelijk herstelplan
- Herstel uitstellen terwijl de schade zichtbaar toeneemt
Zekerheid over de fundering van je woning
Een onafhankelijk onderzoek geeft je zekerheid over de staat van je fundering, nog voordat je over de kosten van funderingsherstel beslist. Bij Keuringsdienst voor Wonen kun je rekenen op:
- Onafhankelijk advies: wij voeren geen funderingsherstel uit en hebben geen belang bij de uitkomst.
- Alle specialismen onder één dak: één vast aanspreekpunt voor funderingsonderzoek, bouwkundige keuringen en andere vastgoeddiensten.
- Snel inzicht: een afspraak binnen 3 werkdagen en een bouwkundig rapport binnen 2 werkdagen na de inspectie.
- Erkend rapport: ons bouwkundig rapport is erkend door NHG (Nationale Hypotheek Garantie), SWEW en alle geldverstrekkers bij de AFM.
- Betaal achteraf: je ontvangt de factuur samen met het rapport, zonder vooruitbetaling.
We werken standaard in een straal van 75 km rond Amsterdam, in Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland. Zo weet je precies wat je koopt of bezit, en beslis je met een gerust gevoel over funderingsherstel.
Vragen of hulp nodig?
Wil je weten hoe jouw fundering ervoor staat? Vraag een funderingsonderzoek aan en krijg een onafhankelijk en helder beeld van je woning.
